Geklärt durch den BGH: Auch Immobilienmakler müssen in Anzeigen über den Energieverbrauch informieren

• Geklärt: Auch Immobilienmakler müssen in Anzeigen über den Energieverbrauch informieren

  Bisher war ungeklärt, ob Immobilienmakler verpflichtet sind, in Anzeigen über die Informationen gem. § 16 a Energieeinsparverordnung (EnEV) zu informieren. Es gab hierzu unterschiedliche Rechtsprechung.
  Nunmehr hat der BGH ein Machtwort gesprochen (Urteile vom 05.10.2017, Az: I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17).
  Es geht insbesondere um Informationen zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes und zur Energieeffizienzklasse.
  Nach Ansicht des BGH liegt eine Irreführung der Verbraucher durch das Vorenthalten wesentlicher Informationen gem. § 5 a Abs. 2 UWG vor, wenn diese Informationen fehlen.
  Zu den wesentlichen Informationen, die somit angeführt werden müssen, zählen, so der BGH, die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

  Immobilienanzeigen werden somit zukünftig zwangsläufig sehr viel umfangreicher und ausführlicher werden müssen.
  

• LG München: Makler muss in der Anzeige über EnEV informieren
  Das Landgericht München hat in mehreren Urteilen entschieden, dass auch Makler die Pflichtangaben nach § 16a EnEV in Online-Angeboten machen müssen (LG München Urteil vom 16.11.2015, Az. 4 HK O 634/15; Urteil vom 29.10.2015, Az. 2 HK O 3089/15).
  Nach Sinn und Zweck der Vorschrift und der zugrunde liegenden EU-Richtlinie gilt die Informationsverpflichtung auch für Makler.

  LG Tübingen: Auch Makler muss in der Anzeige über EnEV informieren
  Anders als das LG Bielefeld und das LG Gießen sieht das Landgericht Tübigen (LG Tübingen, Urteil vom 19.10.2015, Az.: 20 o 60/15) eine Pflicht des Maklers zur Information nach Energieeinsparverordnung. Zur Rechtskraft des Urteils ist uns nichts bekannt.
  Wenig überzeugend heisst es in dem Urteil:
  “Nicht durchgreifend ist auch die Argumentation des Beklagten, er sei nicht Verkäufer der Immobilie, so dass ihn die Informationspflichten des § 16 a EnEV 2014 ohnehin nicht treffen könnten. Diese Auffassung vermag die Kammer nicht zu teilen. Informationspflichtiger und Haftungsadressat ist der Auftraggeber der Immobilienanzeige; dabei ist unerheblich, ob er selbst Verkäufer der Immobile ist oder lediglich den Verkauf vorbereitender und vermittelnder Makler. Jede andere Auslegung der Norm würde dazu führen, dass die Intention der EU-Richlinie unterlaufen wird.”

  Den Wortlaut der EnEV trägt diese Argumentation jedenfalls nicht.
  

• Auch LG Bielefeld entscheidet: Makler muss keine Pflichtangaben nach Energieeinsparverordnung machen
  Nachdem bereits das Landgericht Giesen entschieden hatte, dass Makler in Anzeigen nicht über die Energieeinsparverordnung (EnEV) informieren müssen, hat sich nunmehr ein weiteres Gericht der Rechtsansicht angeschlossen.
  Das Landgericht Bielefeld (LG Bielefeld, Urteil vom 06.10.2015, Az.: 12 O 60/15) hat ebenfalls entschieden, dass die Verpflichtung, Pflichtangaben in den Immobilienanzeigen gemäß § 16 a EnEV zu veröffentlichen den Verkäufer und den Vermieter trifft, nicht jedoch den Vermittlungs- oder Nachweismakler.
  Adressat der Verpflichtung sei allein der Eigentümer des Objektes oder der Inhaber der Rechte, die verkauft werden. “Da allgemein und mithin auch dem Normgeber bekannt war, dass in den Verkauf sowie die Vermietung von Immobilien Makler eingeschaltet werden und diese Immobilienanzeigen veröffentlichen, kann aus dem Umstand, dass der Makler nicht in dem Normtext als Adressaten der Veröffentlichung der Pflichtangaben genannt werden, nicht von einem redaktionellen Versehen des Normgebers ausgegangen werden. Er hat vielmehr bewusst den Adressatenkreis belassen und nicht auf Makler erweitert. Der Wortlaut des § 16 a Abs. 2 EnEV ist eindeutig…”, so das LG Bielefeld.

Darum geht es

Gemäß § 16 a Energieeinsparverordnung (EnEV) muss bei Aufgabe eine Immobilienanzeige bei einem Verkauf in die Anzeige verschiedene Pflichtangaben mit aufgenommen werden, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Unter anderem handelt es sich um Informationen über

– die Art des Energieausweises, Energiebedarfsausweises oder Energieverbrauchsausweises

– den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfes oder des Endenergieverbrauchs für das Gebäude

– die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes

– bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr

– bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Gilt diese Verpflichtung auch für Immobilienmakler?

Die fehlenden Angaben in Anzeigen von Immobilienmaklern waren in der Vergangenheit durch die deutsche Umwelthilfe e.V. wettbewerbsrechtlich abgemahnt worden. Wie immer gilt, dass, wenn eine Pflichtinformation fehlt, dies wettbewerbswidrig ist und Unterlassungsansprüche im Wege einer Abmahnung geltend gemacht werden können.

Das Landgericht Gießen (LG Gießen, Urteil vom 11.09.2015, Az.: 8 O 7/15) nimmt jedoch § 16 a EnEV wörtlich und sieht keine Informationsverpflichtung durch den Makler.

Das Landgericht Gießen sieht – entsprechend des Wortlautes der Norm, insbesondere § 16 a Abs. 2 EnEV – die Makler nicht in der Pflicht. Diese Norm gilt nach Ansicht des LG Gießen nur für

– Verkäufer
– Vermieter
– Verpächter
– oder Leasinggeber,

jedenfalls nicht für Makler.

Eine Analogie sei, so das Gericht, nicht möglich. Analogie bedeutet, dass im Gesetz nicht der exakte Sachverhalt, um den es geht, geregelt ist und man dann schauen muss, ob eine ähnliche Anwendung quasi im übertragenen Sinne möglich ist. Analogien sind bei der Auslegung von Gesetzen durchaus häufig, im vorliegenden Fall jedoch ausgeschlossen. Wegen des ordnungsgeldbewehrten Charakters von § 16 a EnEV sei die Regelung einer Analogie nicht zugänglich. Dies bedeutet im Klartext, dass bei Missachtung dieser Norm ein Bußgeld verhängt werden kann. Bußgelder oder sonstige Strafen sind jedoch nur zulässig, wenn sie exakt im Gesetz geregelt sind. Anderenfalls würde man für etwas verurteilt werden, was man nicht von selbst allein aufgrund des Wortlautes der Norm kennen und damit auch vermeiden kann.

Wenn somit den Makler nach Ansicht des Landgerichts Gießen eine entsprechende Verpflichtung zur Information über den Energieausweis nicht trifft, ist eine fehlende Information auch nicht wettbewerbswidrig.

Dem Gesetzgeber hätte bekannt sein müssen, dass oftmals ein Makler eingeschaltet wird, wenn dieser jedoch im Gesetz nicht ausdrücklich benannt wird, trifft diesen auch keine Verpflichtung.

Vorsicht bei einer Abmahnung!

Makler sollten bei Erhalt einer Abmahnung sehr vorsichtig sein. Nicht nur die deutsche Umwelthilfe, sondern auch andere Abmahner sind in diesem Bereich aktiv. Eine entsprechende Unterlassungserklärung ist jedoch oftmals nicht sicher einzuhalten.

Was sollten Sie in diesem Fall tun?

Wir beraten Sie konkret.

Stand: 09.10.2017

Ihre Ansprechpartner: Rechtsanwalt Johannes Richard und Rechtsanwalt Andreas Kempcke Rostock,

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