Widerruf des Maklervertrages: Widerrufsrecht auch dann, wenn Vertragsunterlagen im Büro des Maklers ausgehändigt, Vertrag jedoch erst in der Wohnung des Kunden geschlossen wird

Maklerverträge unterliegen nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung einem Widerrufsrecht. Es gibt unterschiedliche Konstellationen, unter denen einem Verbraucher ein Widerrufsrecht zusteht:

Der häufigste Fall dürfte der Abschluss eines Maklervertrages im Wege des Fernabsatzes sein. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vertrag per E-Mail oder telefonisch geschlossen wird oder über eine Internetseite.

Eine andere gern übersehende Alternative seit dem 13.06.2014 sind Maklerverträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden. Auch ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Verbrauchervertrag im Sinne des § 312 b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB unterliegt dem Widerrufsrecht.

Bei der Frage, ob somit ein Verbraucher ein Widerrufsrecht hat kommt es darauf an, wo der Vertrag tatsächlich geschlossen wurde.

LG Tübingen: Widerrufsrecht, wenn Unterlagen im Maklerbüro ausgehändigt, der Vertrag jedoch erst in der Wohnung des Kunden geschlossen wurde

Das Landgericht Tübingen (LG Tübingen Urteil vom 19.05.2016, Az.: 7 O 20/16) hatte folgenden Fall zu entscheiden:

Ein Verbraucher wollte seine Wohnung mithilfe eines Immobilienmaklers verkaufen. Nach einem Besichtigungstermin fand etwas später eine Besprechung in den Geschäftsräumen des Maklers statt, in dem über die abzuschließenden Verträge gesprochen wurde. Der Makler legte dem Verbraucher vorbereitete Vertragsunterlagen vor, die der Verbraucher jedoch in den Räumlichkeiten des Maklers nicht unterzeichnete, sondern mit nach Hause nahm. Dort erschien dann später ein Mitarbeiter des Maklers. Dort unterzeichnete der Verbraucher den „Immobilienvermittlung-Verkaufsauftrag“, d. h. den Maklervertrag.

Eine Widerrufsbelehrung händigte der Makler dem Verbraucher nicht aus.

Nachdem die Wohnung verkauft worden war, ging es um die Frage, ob der Makler einen Anspruch auf eine Maklerprovision in Höhe von 6.783,00 Euro hat.

Verbraucher hatte Widerrufsrecht

Nach Ansicht des Landgerichtes hatte der Makler keinen Provisionsanspruch, da der Verbraucher den Maklervertrag wirksam widerrufen hatte. Nach Ansicht des Landgerichtes kam es bei dem Gespräch in den Geschäftsräumen des Maklers zu keinem Vertragsschluss.

Zum Gespräch in den Räumen des Maklers führt das Landgericht aus:

„Hier legte die Beklagte der Klägerin ein Angebot in Form des Vertragstextes vor. Dieses nahm die Klägerin jedoch nicht an. Unstreitig unterzeichnete die Klägerin den Maklervertrag zunächst nicht, sondern nahm diesen am Ende der Besprechung noch einmal mit nach Hause. Damit brachte die Klägerin zum Ausdruck, dass sie über die endgültige Auftragserteilung noch einmal nachdenken wolle. Nur so war dieses Verhalten von der Beklagten auch zu verstehen. Dass die Klägerin hierbei gleichzeitig die Annahme des Vertrages in rechtlich verbindlicher Weise erklären wolle, kann nicht angenommen werden. Die Mitnahme der Vertragsunterlagen, ohne diese vorher zu unterzeichnen, führte dazu, dass die Beklagte objektiv nicht mehr davon ausgehen konnte, dass sich die Klägerin bereits zu diesem Zeitpunkt rechtlich binden wollte.

Damit handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Maklervertrag um einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag. Ob die Klägerin – wie vom Beklagten behauptet -  die Beklagte zum Vertragsabschluss in ihre Wohnung bestellt hat, ist nach der neuen Rechtslage unerheblich und kann daher ebenfalls dahingestellt bleiben…Daher ist auch der Umstand, dass wegen der hier gegebenen Bedenkzeit über das Wochenende ein Überraschungseffekt vorliegend eher fernliegend ist, unerheblich. Aus § 312 b Abs. 1 Nr. 3 BGB ergibt sich, dass der zeitliche Zusammenhang in Form des Merkmals „unmittelbar zuvor“ nur in der umgekehrten Situation, in der der Vertragsschluss zwar innerhalb von Geschäftsräumen, aber im Anschluss an Gespräche außerhalb dieser stattfindet, wichtig ist. In der vorliegenden Konstellation reicht es dem Richtliniengeber aus, dass psychischer Druck oder eine Überraschung des Verbrauchers prinzipiell möglich ist.“

Mündliche Widerrufsbelehrung reicht nicht aus

Der Makler hatte behauptet, den Verbraucher mündlich über das Widerrufsrecht belehrt zu haben. Dies reicht nicht aus. Jedenfalls gab es keine vorgeschriebene Widerrufsbelehrung in Textform:

„Diese Belehrung ist vorliegend unstreitig nicht in der vorgeschriebenen Form erfolgt. Schon nach dem eigenen Vortrag der Beklagten wurde die Klägerin über ein etwaiges Widerrufsrecht belehrt. Eine Widerrufsbelehrung wurde ihr weder in Papierform, noch auf einem dauerhaften Datenträger ausgehändigt. Die Widerrufsfrist hatte daher zum Zeitpunkt des Widerrufs noch nicht zu laufen begonnen…Erfolgt die vorgeschriebene Belehrung nicht oder nicht formgemäß, erlischt das Widerrufsrecht nach § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB spätestens innerhalb eines Jahres und 14 Tage nach Vertragsschluss…“ Des Weiteren sah das Landgericht die Ausführungen des Widerrufsrechts nicht als rechtsmissbräuchlich an.

In diesem Fall gibt es gar kein Geld

Das tückische vom Makler ist, dass im Falle einer falschen oder fehlerhaften Widerrufsbelehrung überhaupt kein Zahlungsanspruch besteht oder nicht einmal ein Anspruch auf Wertersatz geltend gemacht werden kann:

„Hier hat die Beklagte unstreitig die vereinbarte Dienstleistung auch vollständig erbracht. Nach § 357 Abs. 8 BGB schuldet der Verbraucher dem Unternehmer bei einem Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen indes nur dann, wenn der Verbraucher von dem Unternehmer ausdrücklich verlangt hat, dass dieser mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt…Diese Belehrungspflichten hat die Beklagte vorliegend unstreitig ebenfalls nicht erfüllt, so dass ein etwaiger Anspruch auf Wertersatz entfällt.“

Kläger war hier im Übrigen der Verbraucher, der eine Feststellungsklage eingereicht hatte, Beklagte der Makler

Widerrufsrecht gerade bei Maklerverträgen geht schneller als man denkt. Das Tückische für den Makler ist immer zu erkennen, wann er wie korrekt über das Widerrufsrecht belehrt und dies ggf. vorzeitig zum Erlöschen bringt.

Sollte es hier irgendwelche Fehler geben und der Vertrag dem Widerrufsrecht unterliegen, bekommt der Makler gar nichts.

Stand: 24.10.2016

Es berät Sie: Rechtsanwalt Johannes Richard


 

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